Иф = Тэф/Ти х100%, где Тэф – эффективный возраст, лет; Ти – нормативный срок службы, лет; Иф – износ физический, %; Тост – оставшийся срок службы (экспертно) лет. Функциональный износ Функциональный износ (или функциональное устаревание) – это потеря стоимости актива, вызванная факторами, присущими самой собственности, изменениями в дизайне, материалах, технологиях изготовления, недостатками функциональной полезности, пониженными ожидаемыми эксплуатационными расходами и т.д. Существуют два типа устаревания имущества: технологическое и функциональное. Эти типы устаревания обусловлены развитием различных сфер научно-технического прогресса. Технологическое устаревание связано с научно-техническим прогрессом в сфере технологии, дизайна и конструкционных материалов, используемых для производства имущества. Технологическое устаревание проявляется в первую очередь в дизайне, размерах и весе вещей. Функциональное устаревание определяется различиями в производительности и других характеристиках имущества между современными и оцениваемыми имуществами. Иногда функциональное устаревание связано с использованием имущества не по прямому назначению, т.е. нарушается принцип наиболее и наилучшего эффективного его использования. При расчете функционального износа эксперты сопоставляют характеристики оцениваемого имущества с характеристиками современных аналогов, имеющих сравнимую текущую стоимость. Экономический износ Экономический износ (устаревание, обесценивание) есть потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Экономический износ может быть вызван целым рядом причин: общеэкономическими и внутриотраслевыми изменениями, в том числе сокращением спроса на оцениваемый вид продукции, сокращением предложения или ухудшением качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений и коммуникаций, правовыми изменениями, относящимися к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям. Влияние внешних факторов обычно проявляется в недозагруженности имеющихся производственных мощностей. Рыночная стоимость, рассчитанная затратным подходом, определяется как разность между восстановительной стоимостью (стоимостью восстановления), физическим, функциональным и экономическим износом. Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект исследования другим объектом, который либо является точной копией объекта исследования, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту исследования соответствую его уникальные (свойства)