Расчет себестоимости и стоимости по укрупненным нормативам:
Если имеется конструкторская документация на объект и оценщик может получить информацию от предприятия производителя, то открывается возможность рассчитать себестоимость изготовления и стоимость объекта по укрупненным нормативам.
Расчет по цене однородного объекта включает в себя следующие этапы:
1. Расчет полной восстановительной стоимости (ПВС) имущества (стоимость воспроизводства или стоимость замещения);
2. Расчет физического, функционального и внешнего (экономического) износов;
3. Расчет рыночной стоимости имущества по нижеприведенной формуле.
Общая модель затратного подхода при оценке имущества выглядит следующим образом:
РС = (ПВС + ДЗ) * (1 – Ифиз)(1 – Ифун)(1 – Из), где:
РС – рыночная стоимость имущества;
ПВС – полная восстановительная стоимость имущества;
Ифиз – физический износ;
Ифун – функциональный износ;
Из – экономический (внешний) износ;
ДЗ – дополнительные затраты, такие как доставка, сборка, установка, монтаж, наладка и т.д.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ИЗНОСА
Совокупный износ – это уменьшение восстановительной или замещающей стоимости улучшений, которое может происходить в результате физического разрушения, функционального устаревания, внешнего устаревания или комбинации этих источников.
В затратном подходе износ во всех случаях вычитается из текущей восстановительной или замещающей стоимости.
Совокупный износ имущества складывается из физического, функционального и внешнего износов. Величина накопленного износа рассчитывается по формуле:
Ин=1-(1-Ифиз)(1-Ифун)(1-Ивнеш), где
Ифиз – физический износ;
Ифун – функциональный износ;
Ивнеш – внешний износ.
В зависимости от причины, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа:
Физический износ
Основным фактором при исчислении износа является физическое состояние имущества, которое выражается в его обветшании. Обветшание определяется как ухудшение физического состояния под воздействием различных факторов. Обветшание характеризует физический износ.
Физический износ может быть определён методом эффективного возраста по формуле